COMENTARIOS SOBRE LA LEY DE ALQUILERES 27.551
Es nuestra
intención acercarnos a todos nuestros clientes y amigos a efectos de hacerles
llegar una breve síntesis de los aspectos que han sido objeto de la reforma en
cuestión, así como esbozar una brevísima reseña histórica la evolución del
Contrato de Locación de Inmuebles” desde la sanción del Código Civil Argentino,
Ley N° 340, redactado por el Dr. Dalmacio Vélez Sarsfield, que entrara en
vigencia el 1 de enero del año 1871, derogado por el Nuevo Código Civil y
Comercial a partir del 1 de agosto del año 2015.-
El pasado jueves
11 de Junio, el Senado por 41 votos convirtió en Ley el Proyecto que había
tenido tratamiento en la Cámara de Diputados el 20 de Noviembre de 2019, y que
había sido aprobado por amplia mayoría (191 votos a favor y 24 abstenciones).-
A través del
Decreto 580/2020, publicado el pasado martes 30 de junio en el Boletín Oficial,
el Poder Ejecutivo promulgó la Ley Número 27.551, que modifica el Código Civil
y Comercial de la Nación y establece nuevas normas para los contratos de
locación, entrando en vigencia al día siguiente de su publicación, es decir, el
1º de Julio de 2020.-
Corresponde de
aclarar que la misma es aplicable solo a
los contratos celebrados con posterioridad a su entrada en vigencia, es decir,
a partir del 01 del mes de Julio de 2020, y no a los que habiendo sido
suscriptos con anterioridad, se encuentran en ejecución; con la salvedad de los efectos que resultan alcanzados por la normativa
correspondiente al Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 320/20, que dispone la
prórroga de los contratos, el congelamiento de precio locativo y la prohibición
de los desalojos; entre otros, puesto en vigencia por el Poder Ejecutivo
Nacional como consecuencia de la pandemia del COVID 19; cuyo vencimiento operaría en fecha 30 de septiembre del 2020.-
Destacamos que la
gravitación que le es propia a la normativa vigente en materia de locaciones
urbanas resulta de gran importancia para el conjunto de la Sociedad, toda vez
que un alto porcentaje de los individuos que la integran, se encuentran ligados
de alguna forma a un contrato de
alquiler, ya sea como inquilino o propietario de inmuebles afectados en tal
carácter, tanto a la vivienda como al comercio. De allí que esta herramienta
legal, absolutamente necesaria para el funcionamiento de la sociedad, tenga una
función social que la diferencie de otros contratos de Derecho Privado, lo cual
da plena razón a los sucesivos cambios normativos que se han venido dando en
nuestro ordenamiento jurídico a través del tiempo, y que representan una
resultante de intereses que son armonizados por el Poder del Estado, de acuerdo
a la representación ejercida por las distintas fuerzas políticas en cada
momento histórico.-
La primera
referencia normativa la encontramos en el ya nombrado Código Civil Argentino,
que, como ya dijimos, entrara en vigencia en fecha 1 de enero de 1871, y que
legisla sobre el contrato de locación, a partir de su artículo 1493,
asignándole un carácter netamente privado, de llana aplicación del artículo
1197 del mismo cuerpo normativo, que establece el principio de la “autonomía de
la voluntad”, apartando al mismo de la intervención del Estado, ajeno al
sentido de “función social” que fue adquiriendo con el tiempo. -
En el año 1921,
bajo la Presidencia de Hipólito Yrigoyen, y como consecuencia de la enorme
afluencia de inmigrantes europeos a la argentina acontecida en los años previos
a la Primera Guerra Mundial, y el aumento enorme de la población, y
consecuentemente de la demanda de inmuebles con fines de alquiler, así como el
desmedido aumento de los alquileres; el Estado se aleja de los lineamientos del
Código Civil y sanciona la Ley 11.157, que declara la emergencia en materia de
alquileres. En tal sentido, retrotrae los precios de los alquileres y limita los
desalojos, situación que involucraba una marcada intervención estatal en
materia de locaciones, como no había ocurrido hasta el momento.-
Desde entonces
hasta la actualidad, el régimen de Locaciones Urbanas sufrió un centenar de
modificaciones mediante distintas normas (leyes, decretos, resoluciones, etc.),
que fueron acentuando o disminuyendo la intervención del Estado sobre los
contratos, conforme a la proyección política de cada gobierno.-
En la década del
30 finaliza la inmigración europea, y, como consecuencia de la crisis económica
por la que se encontraba transitando nuestro país, comienzan a darse en gran
escala las migraciones internas hacia Buenos Aires, fenómeno que no solo
produce una merma significativa de inmuebles para alquilar, sino también la
proliferación de las llamadas “villas de emergencia”, con un crecimiento
exponencial de las viviendas precarias nucleadas en numerosos asentamientos.-
Este cuadro de
situación, luego del golpe militar del 4 de junio de 1943, por el cual es
derrocado el Presidente Ramón Castillo, asumiendo los generales Arturo Rawson
(que estuvo al mando del país durante 3 días), Pedro Pablo Ramírez y Edelmiro
Farrell, en fecha 29 de junio del mismo año entra en vigencia el Decreto 1580,
que disminuye sensiblemente el precio de los alquileres, extiende el plazo de
los contratos de locación convenidos en contratos ya celebrados, y congela los
procesos judiciales por desalojo por falta de pago, aludiendo a la crisis
económica y situación de emergencia generada como consecuencia de la Segunda
Guerra Mundial.-
El Decreto 1580
referenciado, fue prorrogado por el Decreto 29.716 del año 1945, y ambos
ratificados por la Ley 12.886 del año 1946, que a su vez fue modificada por Ley
13.581, del año 1949, que disponía el congelamiento del precio de los
alquileres, modificaba términos acordados y fijaba un plazo mínimo de 3 años.-
Durante ese
período el Estado, además de implementar una normativa de emergencia en materia
de locación, impulsó una política relativa a la vivienda ofreciendo créditos
por medio del Banco Hipotecario Nacional para la adquisición de lotes de
terreno y construcción de viviendas a los particulares, con la finalidad de
darle una solución al problema habitacional. Paralelamente se incrementaron los
asentamientos informales con destino habitacional para los grupos familiares de
menores recursos.-
A partir de 1955,
con el derrocamiento del gobierno de Juan Domingo Perón, comienza el fin de las
políticas llamadas “redistribucionistas”, poniéndose el acento en el predominio
del mercado en la actividad. Este lineamiento no fue ajeno a las políticas
llevadas a cabo con relación a la vivienda, desmantelándose los mecanismos de
subsidios puestos en práctica otrora, suspendiéndose el financiamiento público,
a cargo, hasta ese momento, del Banco Hipotecario Nacional, para la adquisición
de viviendas, lo cual queda en manos privadas.-
A principios de
la década del 70 se ponen en vigencia nuevamente planes oficiales que otorgan
créditos para la construcción de grandes conjuntos residenciales, quedando notablemente reducido
el destinado a vivienda en forma individual. Esta política, desde ya, tiene una
importante gravitación sobre los alquileres, generando una mayor demanda con el
consecuente detrimento de las condiciones de los contratos para los
locatarios.-
El 29 de junio
del año 1976, a través de un decreto del Poder Ejecutivo Nacional, a cargo de
Jorge Rafael Videla, que había asumido el gobierno por el golpe de estado del
24 de marzo del mismo año, en el marco del autodenominado “Proceso de
Reorganización Nacional”, se pone en vigencia la “Ley” 21.342, que, según su
dichos, su objetivo era la “ normalización de las locaciones urbanas”, dejando
sin efecto todo tipo de intervención del Estado en los contratos de locación,
retornándose a los lineamientos del sistema instaurado en el antiguo Código
Civil de Vélez Sarsfield. –
Con el
advenimiento de la democracia a nuestro orden institucional, y en pleno funcionamiento
del Poder Legislativo, tal como lo establece nuestra Constitución Nacional, en
el mes de septiembre de 1984, bajo la presidencia del Dr. Raúl Alfonsín, es
sancionada la Ley 23.091, publicada en el Boletín Oficial el 16 de octubre del
mismo año, que establecía en su artículo 3° que: “Para el ajuste del valor
de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que
publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las
provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al
valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el
inmueble arrendado” (haciendo referencia a los contratos de locación con
fines comerciales), incorporándose en la citada norma cuestiones relativas a
fomento y promoción de las locaciones destinadas a viviendas, y beneficios
impositivos para su desarrollo.-
El 27 de marzo
de 1991, siendo Presidente Carlos Saúl Menem, cuando el Estado establece la paridad cambiaria de la moneda nacional
con el dólar, es sancionada la Ley 23.928, de “Convertibilidad”, disponiéndose
la prohibición, para todos los contratos, de toda forma de indexación,
principio que también era aplicable a los contratos de Locación. Es de destacar
que la Ley de Convertibilidad, no obstante haber salido nuestro sistema
económico de la paridad cambiaria aludida, aún continúa vigente hasta la
actualidad, remarcando que la nueva ley de alquileres, tal como ampliaremos
infra, deroga expresamente la prohibición de ajustar el precio del alquiler
conforme a los parámetros establecidos en los artículos 7 y 10 del citado
cuerpo normativo.-
Por último, en
fecha 01 de agosto del año 2015 entra en vigencia el nuevo Código Civil y
Comercial, sancionado por Ley 26.994, que regula el Contrato de Locación a
partir del artículo1187, introduciendo cambios que en su generalidad apuntan a
ampliar el marco de discusión entre propietarios e inquilinos, referente a las
modalidades del contrato, entre las que podemos citar como mas salientes a las
siguientes alternativas:
a.-Con relación
al precio del alquiler, en su artículo 1187, declara que “al contrato de
locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento,
precio y objeto del contrato de compraventa”, con lo cual, concede la
posibilidad de que ambas partes acuerden libremente la forma de determinación
del precio del alquiler, y las pautas en base a las cuales se procederá a su
actualización respecto del proceso inflacionario, pudiendo determinarse,
asimismo, en moneda extranjera, siendo menester pero se exprese en forma cierta
el tipo de moneda en la que se pacta. También permite la posibilidad de estipular
el precio del alquiler en forma escalonada, determinando distintos precios del
alquiler que se van modificando periódicamente hasta la conclusión del
contrato; lo cual importaría una proyección con respecto al proceso de
inflación que pudiera, eventualmente, afectar a la economía.-
b.-Puede ser objeto
de acuerdo de partes la tasa de interés aplicable para el caso de mora en el
pago del precio del precio del alquiler, quedando sujeta la tasa fijada a
revisión judicial, con el objetivo de evitar situaciones que provoquen abuso de
derecho o lesión subjetiva en perjuicio del locatario.-
c.-Se equiparan
los plazos mínimos legales para las locaciones con destino de vivienda y
comercio, fijándose el de 2 (dos) años para ambos (artículo 1198).-
d.-Se declara
nula cualquier cláusula que impida el ingreso, o excluya del inmueble
alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad
restringida, que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del
del locatario o sublocatario (art. 1195).-
e.-El locatario
tiene a su cargo el pago de cargas y contribuciones que graven la actividad
desarrollada en el inmueble locado. Las cargas que graven el inmueble, tales
como impuesto inmobiliario y tasas municipales, son a cargo del locador,
excepto pacto en contrario (artículo 1209).-
f.-Se establece
que para el caso de que luego del vencimiento del contrato el locador continúe
en tenencia del inmueble locado, salvo convención en contrario, no existirá
tácita reconducción del contrato, sino la continuación de la locación en los
mismos términos contratados (artículo 1218). No obstante ello, y a fin de
brindar seguridad al garante, se limita la responsabilidad del mismo al término
de vigencia del contrato. Vencido el plazo del contrato de locación caduca la
fianza, salvo que el inquilino se niegue a entregar el inmueble (artículo
1225).-
Reforma al
Código Civil y Comercial – Nueva ley de Alquileres:
Luego de haber
realizado una breve reseña histórica de la normativa vigente en materia de
locaciones urbanas, nos abocaremos a esbozar una síntesis de los puntos que
fueron objeto de la reforma instaurada de esta nueva Ley, que lleva el número
27.551, haciendo referencia a los mismos en el mismo orden que fue empleado por
el Legislador para la elaboración de tal
instrumento legal.-
Artículo
1°: El artículo 1° de la Ley que nos ocupa
dispone la modificación del artículo 75 del Código Civil y Comercial de la
Nación (en adelante CCCN). Recordemos que en su redacción original rezaba: “Domicilio
especial: Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el
ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan”. Destacamos que
la norma citada se refiere a los contratos en general, entre los cuales se
encuentra el Contrato de Locación, por lo cual también le resulta aplicable.-
El nuevo
artículo permite que las partes, además del domicilio físico, podrán constituir
un domicilio electrónico (email), en el cual se tendrán por válidas y
vinculantes las notificaciones que se cursaren en el mismo, “siendo
plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se
practiquen”; lo cual resulta en consonancia con el avance de la informática
en general, y, específicamente en el campo del derecho.-
Asimismo, el
medio electrónico cuenta con numerosas ventajas, tales como su accesibilidad,
costo inexistente, rapidez para el diligenciamiento de las notificaciones y
fácil seguimiento del curso de la notificación. -
Artículo 2°: Modifica la redacción del artículo 1196 del CCCN, disponiendo con
relación a la LOCACIÓN HABITACIONAL, que requisitos NO pueden exigirse
al Locatario, ordenando los mismos de la siguiente forma:
a.-Pago de alquileres anticipados por períodos mayores a UN MES. -
b.-Depósitos en garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor al
equivalente al primer mes de alquiler. Destacamos que en su redacción anterior
permitía la posibilidad al Locador de exigir en concepto de tal rubro, hasta el
importe correspondiente a un mes de depósito por cada año de vigencia del
contrato, lo cual podía generar un encarecimiento importante en el costo del
contrato, y por ende, dificultar el acceso del eventual locatario a una vivienda.
-
Este inciso
dispone que el depósito en garantía o exigencia asimilable deberá ser
reintegrado al Locatario en el momento en que restituya el inmueble objeto del
contrato, mediante la entrega de una suma de dinero equivalente al precio del
último mes de alquiler (o parte proporcional en caso de haberse pactado tal
concepto en un importe menor a un mes),.-
Establece
también que en el caso de existir una deuda por servicios públicos
domiciliarios o expensas correspondiente al período de vigencia del contrato, y
al momento de restitución del inmueble no hubiese sido facturada, se podrá
optar por: a) Acordar su pago tomando en cuenta el último período de servicio o
expensa abonado; b) El locador podrá retener del depósito una suma equivalente
a dichos montos (tomados con el mismo criterio de la opción anterior), como
garantía de pago, debiendo reintegrarlo al Locatario contra presentación de los
comprobantes de pago de tales erogaciones.-
c.-No podrá exigir el pago de “VALOR LLAVE” o equivalentes (se mantiene
lo normado por la antigua redacción).-
d.-El Locador no podrá exigir la firma de PAGARÉS o cualquier otro
documento que no forme parte del contrato original. Ello representa una
práctica que se venía realizando cada vez con mas frecuencia, y que representa
la creación de una nueva obligación para el locatario y fiadores, que dejaba
abierta la posibilidad de un reclamo por parte del locador o un tercero
(endosatario del pagaré, por ejemplo), que sumía en un total estado de
desventaja e incertidumbre a la parte mas débil de la relación contractual, es
decir, al locatario y sus garantes o fiadores; y es, sin duda, una innovación
de importancia para el régimen de los alquileres.-
En los últimos
tiempos, y no en pocas oportunidades, nos hemos visto, en ejercicio de nuestro
ministerio como abogados particulares, en la situación de prestar asesoramiento
al cliente del Estudio y futuro locatario, sobre las consecuencias que podría
traer aparejada la firma de “documentación paralela” al contrato original, con
expresa manifestación de nuestra posición adversa, obteniendo como resultado no
deseado la frustración de la celebración del contrato.-
Artículo 3°: Este artículo de la nueva ley sustituye el artículo 1198 del CCCN,
y refiere al plazo mínimo del contrato de locación, disponiendo que “El
contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece
de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo
mínimo legal de tres (3) años”. De éste modo, la nueva ley mantiene el
criterio del CCCN, en cuanto a la diferenciación entre locación para destino
habitacional y comercial y otros, con la salvedad que eleva el plazo mínimo del
contrato de DOS a TRES años.-
Recordamos que
la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas, puesta en vigencia en el año 1984 y
modificada por la sanción del CCCN, fijaba como plazo mínimo para la locación
con destino de vivienda en dos años, y con destino comercial el de tres años. -
Artículo 4°: Sustituye el artículo 1199 del CCCN, que regula en cuanto a los
casos que no se aplica el mínimo legal, del que se ocupa el artículo anterior,
introduciendo como modificación
a) sede de
embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de
su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación
con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el
plazo del contrato o de contratos consecutivos, supera los tres (3) meses, se
presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de
cosas;
d) exposición u
oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se
aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.”
Con relación a este
artículo, la modificación introducida versa sobre el inciso b); retornando al
antiguo régimen del CCyCN, ya que, en el año 2015, por la sanción de la ley
27.221, se establece la aplicabilidad de las normas del contrato de hospedaje a
los contratos previstos en el inciso b) del artículo 1199.-
Artículo 5°: El artículo 5° de la nueva ley sustituye el artículo 1201 del
CCyCN, que determina que el Locador se encuentra obligado debe conservar la
cosa locada con aptitud para el uso convenido y efectuar a su cargo la
reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por
cualquier causa no imputable al locatario. Amplía el contenido de la norma en
cuanto al procedimiento a seguir frente a la necesidad de realizar reparaciones
urgentes, disponiendo que el locatario ante la negativa por parte del Locador a
realizar las reparaciones, previa intimación por un término que no será
inferior al plazo de diez días corridos, que serán contados a partir de la
recepción de la misma, cumplido el cual el Locatario podrá proceder a
realizarla por sí, con cargo al Locador. Remarca en su último párrafo que en el
caso que el Locador se niegue a recibir la notificación, o la misma no pudiese
perfeccionarse por motivos imputables al mismo, la intimación se tendrá por
válida.-
Artículo 6°: Modifica el
artículo 1203 del CCyCN: Frustración del uso o goce de la cosa. Dispone
que si por motivos no imputables al locatario éste se viese impedido de usar o
gozar de la cosa conforme al destino para el que fue locada, puede pedir la
rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo en que
se vea privado de hacerlo. En el caso en que no se viese afectada directa o
indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes.-
En este caso, en
lo sustancial se reemplaza el “caso fortuito o fuerza mayor” por “cuestiones
no imputables al locatario”, que, lejos de ser una cuestión meramente
semántica, puede involucrar acciones de terceros y del propio Estado o
autoridad pública, por ejemplo, para el caso de la imposibilidad de proceder a
la habilitación del local para funcionar en determinado rubro, lo cual es ajeno
también a la voluntad del Locador.-
Artículo 7°: Se incorpora el artículo 1204 bis al CCyCN,
con el siguiente texto: “Compensación. Los gastos y acreencias que se
encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta Sección, podrán
ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos,
previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”
Esta norma
apunta a la simplificación del procedimiento a realizar en caso de tener que
realizar reparaciones o abonar gastos que contractualmente o por aplicación de
la ley resulten a cargo del Locador. Lógicamente, deberá encontrarse
debidamente justificada tanto su procedencia (que son realmente a cargo del
Locador), como el detalle de las mismas mediante facturas, contratos de
trabajos realizados, y demás elementos tendientes a acreditar la existencia y
legitimidad de la compensación que se pretende.-
Artículo 8°: Modifica el artículo 1209
del CCyCN. Pagar cargas y
contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de
las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de a la cosa
locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas
comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del
locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por
tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a
disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como
expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”.
Mediante esta
norma se suprime la posibilidad de que se ponga a cargo del Locatario el pago
de IMPUESTOS y TASAS que graven directamente el inmueble (impuesto
inmobiliario, tasas municipales…); quedando a cargo del Locatario todos
aquellos gastos por facturación de todos aquellos servicios que utiliza en su
beneficio (Electricidad, Gas, Agua, Internet, etc.).
Tampoco son a
cargo del Locatario las EXPENSAS EXTRAORDINARIAS (no así los EXPENSAS
ORDINARIAS), que deben ser soportadas por el Locador, dentro de cuya
inteligencia se elimina de la norma la expresión “SALVO PACTO EN CONTRARIO”.-
Artículo 9°: Mediante este artículo se
modifica el artículo 1221 del CCyCN, que regla sobre Resolución anticipada
del Contrato de Alquiler.-
La norma dispone
que el contrato puede ser resuelto anticipadamente por el Locatario en las
siguientes condiciones:
Si han
transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar al Locador con no menos
de 1 (un) mes de anticipación. La notificación deberá realizarse en forma
fehaciente por medio idóneo para tal fin (telegrama, carta documento,
notificación notarial), resultando aplicable, para el caso de haberse formalizado
la constitución de domicilio electrónico, conforme a lo dispuesto por el
artículo 75 del CCyCN (reformado por esta misma ley), que el preaviso sea
realizado por tal medio.-
Si el contrato
lleva menos de un año de vigencia el Locatario deberá abonar al Locador en
carácter de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al
momento de desocupar el inmueble; y la suma de un mes, si la opción se ejercita
una vez transcurrido mas de un año de contrato. Cuando se trate de una locación
con destino de vivienda, y la opción resolutoria sea notificada por el
Locatario con una antelación mínima de tres meses, y hayan transcurridos mas de
6 (seis) meses de vigencia del contrato, no corresponde pago de indemnización
alguno por dicho concepto.-
Lo establecido
en el presente artículo no será de aplicación a los supuestos enumerados en el
artículo 1199, cuando en la antigua redacción se disponía que en los casos del
art. 1199, el Locatario debía abonar al locador el equivalente a 2 (dos) meses
de alquiler, lo cual, obviamente, resultaba excesivamente oneroso y
desproporcionado. –
Artículo
10º: Este artículo
agrega al CCyCN uno nuevo, bajo el número 1221 bis, que trata sobre la Renovación
del Contrato. -
Contempla la
posibilidad, para los contratos de locación de inmuebles destinados a la
vivienda, que dentro de los 3 (tres) últimos meses de la relación locativa,
cualquiera de las partes pueda convocar a la otra, mediante notificación
fehaciente practicada en alguna de las formas ya mencionadas, a efectos de
acordar la renovación del contrato en curso, negociación que deberá realizarse
dentro de un plazo no mayor a 15 (quince) días corridos a contarse a partir de
practicada la notificación, disponiendo que en el caso de silencio o negativa a
llegar a un acuerdo por parte del locador, el locatario tiene derecho a
resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización que
determina el artículo anterior.-
Cabe remarcar
que, como se ha referido, este artículo solo es aplicable para locaciones con
destino habitacional. -
Artículo 11º: Este artículo modifica la norma contenida en el artículo 1222 del CCyCN,
y reglamenta sobre Intimación de pago y desalojo de viviendas. –
Para el caso que
el destino de la cosa objeto de la locación resulte HABITACIONAL, ante la falta
de pago del alquiler, y previo a la promoción de la demanda por desalojo a
entablarse por la parte locadora, éste último deberá intimar en forma
fehaciente al locatario a abonar el importe correspondiente a los alquileres
adeudados, intimación que deberá realizarse por un término no menor al 10
(diez) día corridos, a cursarse al domicilio denunciado por el locatario en el
contrato. Interpretamos que, de haberse constituido domicilio electrónico, y
por imperio del nuevo artículo 75 del CCyCN, tal notificación sería viable
realizarla a través de medio electrónico.
La notificación
se tendrá por válida aún ante la negativa a recibirla por parte del locatario,
o en el caso de no poder materializarse por motivos imputables al mismo. -
Vencido el
término sin que el locatario haya cumplido con el pago de los alquileres
reclamados, o en caso de extinción del contrato por vencimiento del plazo, el
locador podrá iniciar la correspondiente demanda de desalojo, para cuyo trámite
regirá el ordenamiento procesal previsto a sus efectos en cada jurisdicción, o
en su caso, el que resulte más abreviado para tales fines. El locador no podrá
negarse a recibir las llaves, cuando el locatario materialice a través de tal
acto la entrega de la tenencia del inmueble. Ante la negativa a hacerlo por
parte del locador, el locatario podrá consignarlas judicialmente a costa de aquel.
–
“… En ningún
caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del
día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba
las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación
judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde
que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la
consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”.-
Artículo 12º: Sustituye el artículo 1351 del CCyCN, y refiere a la Intervención
de uno o de varios corredores, disponiendo que en el caso de intervenir un
solo corredor (o intermediario) en la celebración del Contrato de Locación,
todas las partes intervinientes le deben comisión u honorarios, salvo pacto en
contrario o protesta de alguna de ellas en función del artículo 1346 del CCyCN,
no existiendo solidaridad entre las partes respecto del corredor. -
Existiendo un
corredor por cada parte, cada una de ellos solo tiene derecho a cobrar la
correspondiente comisión de su respectivo comitente. La norma concluye
estableciendo que en los contratos de locación de inmueble la intermediación
solo podrá estar a cargo de corredores profesionales matriculados. -
TITULO II: Regulación complementaria de las locaciones: En
este título se da tratamiento en cuatro artículos a otros aspectos del Contrato
de Locación de Inmuebles, a saber:
Artículo 13º: “Garantías: En las locaciones
habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario propondrá
al locador al menos dos de las siguientes
garantías:
a) Título
de propiedad inmueble;
b) Aval
Bancario;
c) Seguro
de Caución;
d) Garantía
de fianza; o fiador solidario; o
e) Garantía
personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado
de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un
locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de
este artículo. –
El locador no
puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el
valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el
inciso e) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10)
veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías
propuestas por el locatario.-
En los
supuestos de los incisos b, c y d, la reglamentación debe establecer los
requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como
las características y condiciones de las mismas”.-
Desde una simple
lectura del artículo (que transcribimos en forma íntegra), se puede concluir en
que su redacción y contenido resultan vagos y confusos, y podrían tornar
insuficientes las garantías prestadas por el locatario para el cabal
cumplimiento de las obligaciones asumidas, teniendo en cuenta el caso que se
prolongase en el tiempo la situación de morosidad, en vista del tiempo que
demanda el inicio y consecución de acciones judiciales, y ante la eventualidad
de una situación que genere daños y perjuicios para el locador o propietario
del bien locado (caso de deterioro o pérdida de la cosa por circunstancia que
resulte imputable al Locatario).-
A ello se suma
la imprecisión de la norma con relación a los tipos de garantías y el
alcance de las mismas. Creemos que ésta
podría llegar a resultar una de las modificaciones mas controvertidas y
cuestionables de la reforma en estudio. -
Artículo 14º: Ajustes: Este
artículo comienza disponiendo la inaplicabilidad a los contratos de locación de
los artículos 7 y 10 de la Ley 23.928, de convertibilidad, de marzo de 1991, en
ocasión de establecerse la paridad cambiaria uno a uno entre el dólar y la
moneda nacional, en ese momento en austral, en cuanto prohíbe la actualización
monetaria. En su artículo 7° dispone que “… En ningún caso se
admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de
costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora
del deudor, con posterioridad al 1º del mes de abril de 1991, en que entra en
vigencia la convertibilidad del Austral …”.-
Recordamos que
hasta ese momento se aplicaba a los efectos de la actualización del valor
locativo en los contratos de locación, el coeficiente de actualización
emergente del índice de precios al consumidor informado por el Instituto
Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).-
Con la salida de
la convertibilidad, luego de entrada en vigencia de las normas de emergencia
económica (Decreto 1570/2001; Ley 25.561 y Decreto 214/2002, que reglamentaban sobre
las nuevas medidas económicas, la salida de la convertibilidad y vuelta a la
pesificación, comienza a recorrerse un nuevo camino en materia de actualización
monetaria, dado que la mencionada Ley de Convertibilidad (Ley 23.928),
continuaba vigente.-
Por su parte, el
artículo 10 de la Ley 23.928, derogaba a partir del 1° de abril del año 1991, “…
todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la
indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o
cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o
tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los
efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo
aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o
convencional -inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior,
como causa de ajuste en las sumas de Australes que corresponda pagar, sino
hasta el día 1º de abril de 1991, en que entra en vigencia la convertibilidad
del Austral …”.-
Dispone a
continuación que en los contratos de locación habitacional el precio del
alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual
solo podrá realizarse ajustes anuales, prohibiendo la aplicación de otras
metodologías que induzcan a error al Locatario; y que la pauta obligatoria de
ajuste del valor de tales contratos pasa a ser un índice conformado por partes
iguales (promedio), entre los coeficientes emergentes del Indice de Precios al
Consumidor (IPC) y el de la Remuneración imponible promedio de los trabajadores
estables (RIPTE), índice que elaborará y publicará el Banco Central de la
República Argentina (BCRA).-
Es importante
destacar que queda vedada en el marco de esta nueva ley la posibilidad de fijar
un escalonamiento, pactado en forma anticipada por períodos preestablecidos
contractualmente, tal como resultaba de práctica hacerlo, o valor relacionado
con alguna cosa.-
Artículo 15º: Consignación: En
éste artículo se dispone una solución para el caso
en que el Locador se niegue a cobrar el canon locativo, a fin de impedir que el
Locatario caiga en mora por tal situación.-
El Locatario
debe intimar en forma fehaciente al Locador a que reciba el importe
correspondiente dentro del término de 48 horas de recibida la comunicación. En
caso de persistir la negativa por parte de aquel, el Locatarío deberá consignar
judicialmente el monto adeudado dentro del término de tres días hábiles, o, en
su caso, mediante cheque cancelatorio conforme las previsiones de la Ley
25.345, corriendo los gastos y costas a cargo del Locador.-
Artículo 16º: En este artículo se establece la obligatoriedad para el Locador de
declarar los contratos de Locación de Inmuebles ante la Administración Federal
de Ingresos Públicos (AFIP), no realizando en este caso distinción alguna en
cuando al destino del inmueble locado, corriendo tanto para los inmuebles con
destino habitacional como para cualquier otro que pretenda darse al mismo. Deja
a cargo del organismo recaudador la reglamentación de las modalidades con las
cuales deberá efectuarse el trámite.-
En el caso que
el Locador (a cuyo cargo se encuentra la obligación de declarar el contrato),
deba iniciar acciones judiciales tendientes a la ejecución del contrato (no
haciendo distinción la Ley en razón de el objeto de la demanda, ya sea que
persiga el desalojo del inmueble, o el cobro de alquileres u otras sumas
adeudadas por el locatario), el Juez interviniente deberá informar a la AFIP,
previo a ordenar el traslado de la demanda, sobre la existencia del contrato, a
fin que asuma la intervención que corresponda.-
Interpretamos al
respecto que, en el caso de resultar accionante en un eventual planteo judicial
la parte Locataria, no sería aplicable tal norma, en tanto la obligación de
declarar el contrato recae sobre el Locador. No obstante ello, termina
refiriendo el artículo, cualquiera de las partes (también la Locataria) podrá
informar la existencia del contrato ante el organismo recaudador.-
TITULO III: Programa
Nacional de Alquiler Social: Este Título comprende tres artículos (arts.
17, 18 y 19), comenzando el primero de ellos por disponer la creación del
“alquiler social”, y definir su concepto como “la adopción de medidas que
tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una
contratación formal, disponiendo en el artículo siguiente (art. 18), que el
organismo rector para la implementación del Programa será el Ministerio del
Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda.-
Artículo 19º: Este artículo enuncia
las medidas a través de las cuales la Secretaría de Vivienda garantizará el logro de los objetivos del Programa Nacional de
Alquiler Social, que transcribimos a continuación
“a. tener
especial consideración con las personas que se encuentren en situación de
violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral
a las Mujeres N° 26.485;
b. promover,
a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades
que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de
alquiler de viviendas;
c. propiciar
la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el
acceso a la locación de viviendas;
d. diseñar e
implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de
inmuebles destinados a la vivienda;
e. promover
en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción
de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados,
pensionados y titulares de la prestación por desempleo;
f. adoptar
cualquier otra medida en su carácter de Organismo Rector que tenga por objeto
facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas
personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;
g. fomentar
la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por
parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo; h. apoyar a
quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía,
depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler,
siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los
términos y con los alcances que establezca la reglamentación;
i. promover,
a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que
cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación
indebida del inmueble;
j. generar
alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en
general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y
ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y
facilitar el acceso a dicha modalidad contractual”.-
TITULO IV: Medios
alternativos de resolución de conflictos: El presente Título reglamenta en
cuanto a la Mediación Prejudicial como medio para resolver los conflictos
emergentes de los Contratos de Locación.-
El artículo 21
de la Ley acuerda que el Poder Ejecutivo Nacional, a través del Ministerio de
Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las Provincias (ya que
cada una de éstas, por imperio del artículo 5 de la Constitución Nacional, debe
asegurar la administración de justicia) , fomentará el desarrollo de ámbitos de
mediación y arbitraje gratuitos o a bajo costo, con el objetivo de dar
resolución a conflictos derivados de los contratos de locación.-
El artículo 22
de la nueva Ley modifica el artículo 6° de la Ley de Mediación (Ley 26.589)
disponiendo que en los casos de ejecución el procedimiento de mediación
prejudicial obligatoria será optativa para el reclamante, sin que el requerido
pueda cuestionar la vía.-
Artículo 23º: Este último artículo dispone que la entrada en vigencia de la nueva
ley será el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la
República Argentina.-
Buenos Aires, Julio de 2020.-
Adrián Alberto RODRÍGUEZ,
Abogado, Tomo 37, Folio 512 CPACF
